Empresas · 03
Direito Condominial
Direito condominial é o ramo que trata da vida jurídica dos condomínios edilícios: convenção, assembleias, cobrança das cotas, conflitos entre condôminos e relações com empregados e prestadores. No escritório, a área é conduzida por Julia Silva Neves, com atendimento na sede, em Tatuí, e na unidade de São Paulo.
O condomínio é administrado pelo síndico, mas decide em assembleia, e é na assembleia, na convenção e no regimento interno que nasce a maior parte dos conflitos. Uma ata mal redigida ou uma cobrança conduzida pela via errada pode custar tempo e dinheiro a todos os condôminos.
O escritório atende o condomínio, representado pelo síndico, em contrato de acompanhamento contínuo ou em demandas pontuais.
O que abrange
- Assessoria jurídica contínua ao condomínio e ao síndico
- Convenção, regimento interno e suas alterações
- Convocação, condução e atas de assembleias
- Cobrança de cotas condominiais, da notificação à execução
- Defesa do condomínio em ações judiciais
- Multas e penalidades por descumprimento das regras
- Obras, áreas comuns e responsabilidade do condomínio
- Questões trabalhistas do condomínio: empregados, contratos e ações
A lista indica os assuntos mais comuns da área e não é exaustiva. Cada situação depende de análise individual.
Perguntas frequentes
A cota condominial em atraso pode ser cobrada por execução?
Sim. O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, é título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovado (Código de Processo Civil, art. 784, X). Em regra, a cobrança exige a documentação da dívida: convenção ou ata de aprovação das contribuições e demonstrativo do débito.
Quais são os encargos pelo atraso na cota condominial?
O condômino que não paga a contribuição no vencimento fica sujeito a correção monetária, a juros moratórios convencionados (ou, se não houver previsão, à taxa legal do art. 406 do Código Civil) e a multa de até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, § 1º).
O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio, mesmo sendo bem de família?
Em regra, sim. A Lei 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade do bem de família na cobrança de contribuições devidas em função do imóvel (art. 3º, IV), e o Superior Tribunal de Justiça admite a penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais do próprio bem. Cada caso depende da análise do processo.
Quem responde pela dívida de condomínio quando o imóvel é vendido?
Em regra, quem adquire a unidade responde perante o condomínio pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios (Código Civil, art. 1.345), porque a dívida condominial tem natureza propter rem. Em compromisso de compra e venda sem registro, a responsabilidade pode recair sobre o vendedor, sobre o comprador ou sobre ambos, conforme o caso, e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre esse ponto está em revisão. Cada situação deve ser analisada individualmente.
O que o condomínio pode fazer com o condômino que descumpre as regras de forma reiterada?
O condômino que descumpre reiteradamente seus deveres pode ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes (Código Civil, art. 1.337, caput). Se o comportamento antissocial for reiterado e tornar incompatível a convivência, a multa pode chegar a dez vezes o valor da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único). As penalidades devem respeitar a convenção e assegurar ao condômino a oportunidade de defesa.
A assembleia do condomínio pode ser virtual?
Sim. As assembleias podem ser realizadas de forma eletrônica, desde que isso não seja vedado na convenção e sejam preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos (Código Civil, art. 1.354-A, incluído pela Lei 14.309/2022).
Quais são as atribuições do síndico?
O síndico representa o condomínio, convoca a assembleia, cumpre e faz cumprir a convenção e as deliberações da assembleia, elabora o orçamento, cobra as contribuições e multas e presta contas à assembleia anualmente e quando exigido (Código Civil, art. 1.348). O mandato não pode exceder dois anos, podendo ser renovado (art. 1.347).
Respostas de caráter informativo. Não substituem a análise de um caso concreto por um advogado.
Atendimento
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